L. 15. §. 3. ff. h. t. l. 8. C. eod. c. 3. eod. l. 22. tit. 8. p. 5. Y allí mismo Gregorio López, Barbosa y González in c. 3. Cual esterilidad sea tenida como grande o pequeña, se deja al arbitrio del juez. Porque si deducidos los gastos hechos en el cultivo del campo, aún quedasen algunos exiguos frutos que no dan la mitad de la renta, se considera entonces una lesión grave. González in c. 3. h. t. n. 6. Barbosa ibid. n. 3., donde cita a muchos. Pero no está obligado el arrendador a perdonar en los siguientes casos. 1.- Si el arrendatario pactó expresamente de no pedir remisión. L. 9. §. 2. ff. h. t. A no ser que sea un caso demasiado insólito o rarísimo que por esa razón en ninguna parte se tenga comprendido, Arg. L. 78. §. fin. ff. de Contrah. empt. 2.- Si la esterilidad o la calamidad fuere frecuente en ese lugar. 3.- Si los frutos perecen después de haber sido recogidos en casa, porque entonces perecen para el granjero que es el dueño. L. 9. C. de Pignor. act. pero es al contrario, si perecen antes de ser recogidos en casa. 4.- Si sucede por culpa del arrendatario o de sus siervos, porque el daño que alguien sufre por su culpa, a él se le debe imputar y no a otros. c. 86. de Reg. jur. in 6. 5.- Si el colono debiere entregar no una determinada paga sino la tercera o cuarta parte de los frutos. Porque el colono parcionero casi por derecho de sociedad se reparte con el dueño del fundo el daño y las ganancias. L. 25. §. 6. ff. h. t. 6.- Si la esterilidad del presente año se compensa con la fertilidad y abundancia de los años precedentes o futuros. c. 3. h. t. l. 22. & 23. tit. 8. p. 5. Et ibid. Gregorio López. Pero cuando deducidos los gastos, los frutos y ganancias en algún año percibidos basten para pagar el arriendo de dos años, se considera suficiente la abundancia y fertilidad para que el arrendatario esté obligado a recompensar la esterilidad del año precedente. L. 23. tit. 8. p. 5. Igualmente si alguno o algunos años fuese extraordinaria la abundancia que se haya dado por mera casualidad, puede el arrendador aumentar el precio al arrendatario para que se conserve la igualdad entre el daño y el caso fortuito. Ex l. 10. ff. de Regul. juris. Se da lo contrario, si de la bondad del campo y principalmente de la industria del arrendatario proviniere la abundancia, ya que a nadie le debe ser dañosa su industria. L. 23. tit. 8. p. 5. Muerto el arrendador no termina el arrendamiento, sino que sus herederos están obligados a cumplirlo. Igualmente muerto el arrendatario, su heredero le sucede en el arriendo, porque representa a las personas herederas del difunto, §. fin. Inst. h. t. L. 2. tit. 8. p. 5. El arriendo o alquiler se termina por mutuo consentimiento como por mutuo consentimiento se hizo. También se termina al acabarse el tiempo del arriendo o si el arrendatario abusa, o el arrendador la necesita o si vende a otro la cosa o si la da y el comprador o donatario quiere usar su cosa. L. 19. tit. 8. p. 5. El arrendamiento de las rentas reales debe hacerse en pública subasta, habiendo precedido el anuncio del pregonero, y en el día y en la hora prescritos se hace la acción frente a los oficiales del rey nombrados para esto, y se entrega la administración al mejor postor. Este es regularmente el que promete una suma mayor, L. 2. tit. 11. lib. 9. R. C., a no ser que haya otro más idóneo, siempre que no sea de los prohibidos en tit. 10. lib. 9. R. C., y debe dar fiadores y aprobadores de los fiadores. L. 7. & seqq. tit. 11. lib. 9. R. C. Lo que si no hace, se da la administración a otro postor, ya que no se desobliga porque otro hubiere prometido más y su promesa se hubiere aceptado. L. 11. tit. 11. lib. 9. R. C. Adjudicada ya la administración, no se admite nueva puja o subasta, sino de la décima parte o de la mitad de la décima. L. 2. & seqq. tit. 13. lib. 9. R. C., y esta debe hacerse dentro de los quince días. Y después dentro de los tres meses se admite un puja de la cuarta parte, y después ya no se admite ninguna. L. 2. et seqq. tit. 13. lib. 9. R. C. Y ni el arrendatario ni el rey pueden pedir la rescisión del contrato, aunque se digan lesionados por más de la mitad del justo precio. L. 14. l. 15. tit. 9. lib. 9. R. C., y el arrendatario sufre el daño fortuito, aunque sea insólito. L. 2. tit. 9. lib. 9. R. C. Y en las Indias no se debe adjudicar la administración al arrendatario anterior si promete igual cantidad, a no ser cuando se ofrezca un aumento de la cuarta parte o más, L. 31. tit. 8. lib. 8. R. Ind., aunque lo otro sea de derecho común. El arrendatario anterior puede ser obligado a permanecer en la administración, si no se presenta un nuevo arrendatario. Hevia. lib. 1. Comerc. Terrest. cap. 15. n. 42. et 43. y Acevedo ampliamente.
175. Muy afin al arrendamiento, es la enfiteusis L. 28. tit. 8. p. 5., por lo tanto es conveniente decir ahora algo de ella. Enfiteusis, según Nebrija, significa plantación o injerto y es el contrato por el cual un bien raíz o inmueble se le concede a alguien a perpetuidad o por algún tiempo, v. gr. por la vida del concedente o durante dos, o tres generaciones, para que la use u goce, mediante la translación del dominio útil, reteniendo el dominio directo o propiedad el dueño directo y con la obligación de pagar cierta renta real al dueño de la propiedad. Molina de Just. et jur. tr. 2. D. 445. Lessio de Just. et jur. l. 2. cap. 24. n. 3. Es un contrato