obligatorio para ambos, nominado, tiene un nombre especial, ya que produce una acción propia y es distinto de los otros. §. 3. Instit. h. t. l. 1. C. de Jur. emphyteut. Y de buena fe, puesto que la acción de la enfiteusis está comprendida bajo la acción del arrendamiento, que es de buena fe, §. 28. Inst. de Action. Y no inducido por el derecho
de gentes sino admitido. El que da la cosa en enfiteusis se llama dueño directo o dueño de la propiedad, y el que recibe la cosa se llama enfiteuta.
En la enfiteusis no se transmite el dominio directo. Y en esto difiere de la venta, del mutuo y del censo reservativo, en el cual se transfiere el dominio pleno al censualita; sino que sólo se trasmite el dominio útil. Y en esto también difiere
del usufructo, del préstamo, del precario, del depósito, y del arrendamiento, en los cuales no se transfiere el dominio útil sino sólo se transfiere el servicio, el uso o la custodia. Ciertamente sólo se dan en enfiteusis los bienes inmuebles. L. 28. tit. 8. p. 5. En la antiguedad sólo se daban las tierras estériles para que se volvieran a cultivar. Actualmente
también las fértiles, y tanto rústicas como urbanas. L. 15. §. 26. ff. de Damn. infect. Et ibid. Gothofredo. Y en esto difiere del arrendamiento, porque también se arriendan bienes muebles. Y aunque antiguamente sólo se daba a perpetuidad,
ahora también se concede temporalmente. L. fin. ff. Si ager vectigalis, id est, imphyteuticarius.
La enfiteusis es triple. Una es hereditaria que pasa a cualesquiera herederos, aunque sean extraños. Otra es gentilicia o familiar que pasa sólo a los descendientes, y regularmente sólo a los legítimos, aunque no sean herederos, y si es concedida a alguno para sí y sus hijos, también las hijas vienen comprendidas en el nombre de hijos. L. 195. ff. de V. S. La otra mixta, que no pasa a los herederos, si no son descendientes ni a los descendientes, si no son herederos. Jul. Clar. §. Emphyteus. q. 16. n. 1. Molina de Just. tr. 2. D. 472. Sin embargo en estas sucesiones debe atenderse tanto a la voluntad del concedente como a la costumbre del lugar. L. 28. tit. 8. p. 5. y allí: Contractus emphyteuticus en latín, tanto quiere decir en romance, como pleyto, o postura, que es fecha sobre cosa raíz, que es dada a censo señalado para en toda su vida, de aquel que la recibe, o de sus herederos, o según se aviene por cada año. Otrosí deben ser guardadas todas las conveniencias, que fueren escritas, e puestas en él.
176. La enfiteusis es concedida por el dueño directo, y en esto difiere del contrato por libelo, en el cual el vasallo o enfiteuta cede el mismo predio enfitéutico a cambio de una renta anual. Si el dueño directo es clérigo será enfiteusis eclesiástica, aunque el enfiteuta sea laico. Y al contrario, será laica si es concedida por un laico. En España para el valor del contrato se requiere escritura como consta por la L. 28. tit. 8. p. 5. que dice: E por escrito, ca de otra guisa no valdria. como allí lo nota Gregorio López, aunque en otros países esto quizá no se requiera. L. 1. C. de Jur. emphyteut. Gómez 2. Var. cap. 3. n. 16. Molina de Just. tr. 2. D. 447. n. 7. Todos los que tienen la administración de sus bienes pueden conceder la enfiteusis. L. 1. et seq. C. de Jur. emphyteut. También las ciudades. L. 1. ff. Si ager vectig. Los pupilos y menores ciertamente con la autoridad del tutor y curador y por decreto del juez, pero no de otro modo. L. 13. C. de Praediis. Minor. sin. Decret. Los prelados de las iglesias pueden dar en enfiteusis una cosa pequeña y de poca útilidad sin la solemnidad canónica. c. 7. de Rebus. Eccles. Pero no una cosa útil, ya que la enfiteusis, que transmite el dominio útil, es una especie de enajenación. c. 5. de Reb. Eccles. Extr. Ambitiosae, de Reb. Eccl. inter. com. Si la cosa concedida una sola vez en enfiteusis, vuelve a la iglesia, como una sola vez sea enajenable, puede ser concedida por el prelado nuevamente en enfiteusis, en alquiler o en usufructo a otro, aun consanguíneo, sin una nueva solemnidad. Arg. c. fin. de Feud. Barbosa de Potest. Episcop. alleg. 95. n. 29. A no ser que, mudado el estado de las cosas haya cesado la causa de la primera concesión o la cosa haya sido incorporada a la mesa del prelado. Porque entonces deben hacerse las solemnidades. Vuelta la cosa a su dueño, puede concederla a quien él quiera. Arg. L. 21. C. Mandat. Si no hubiere ni pacto ni ley de la que se siguiese una obligación, será lo más equitativo que se prefiera a los consanguíneos del último enfiteuta más que a los extraños. Arg. L. 3. §. 5. C. de Advocat. divers. Judicum. Sarmient. Select. l. 3. cap. 7. n. 2. y otros contra Barbosa in c. fin. h. t. n. 161. y otros, que dicen que terminadas las generaciones a los cuales se les concedió la enfiteusis, el dueño directo está obligado a renovarla con los descendientes o herederos del que la recibió. La enfiteusis también la pueden recibir cualesquiera que puedan obligarse por contrato, por lo tanto la pueden recibir los pupilos y menores, pero se requiere la autoridad de los tutores o curadores. L. 32. ff. de Adquir. posses. Si el laico recibe de la iglesia, o de otro exento de tributos, una cosa en enfiteusis, está libre de tributos como está el enfiteuta del fisco, L. 10. C. de Excussat. muner. lib. 10.
176. La enfiteusis es concedida por el dueño directo, y en esto difiere del contrato por libelo, en el cual el vasallo o enfiteuta cede el mismo predio enfitéutico a cambio de una renta anual. Si el dueño directo es clérigo será enfiteusis eclesiástica, aunque el enfiteuta sea laico. Y al contrario, será laica si es concedida por un laico. En España para el valor del contrato se requiere escritura como consta por la L. 28. tit. 8. p. 5. que dice: E por escrito, ca de otra guisa no valdria. como allí lo nota Gregorio López, aunque en otros países esto quizá no se requiera. L. 1. C. de Jur. emphyteut. Gómez 2. Var. cap. 3. n. 16. Molina de Just. tr. 2. D. 447. n. 7. Todos los que tienen la administración de sus bienes pueden conceder la enfiteusis. L. 1. et seq. C. de Jur. emphyteut. También las ciudades. L. 1. ff. Si ager vectig. Los pupilos y menores ciertamente con la autoridad del tutor y curador y por decreto del juez, pero no de otro modo. L. 13. C. de Praediis. Minor. sin. Decret. Los prelados de las iglesias pueden dar en enfiteusis una cosa pequeña y de poca útilidad sin la solemnidad canónica. c. 7. de Rebus. Eccles. Pero no una cosa útil, ya que la enfiteusis, que transmite el dominio útil, es una especie de enajenación. c. 5. de Reb. Eccles. Extr. Ambitiosae, de Reb. Eccl. inter. com. Si la cosa concedida una sola vez en enfiteusis, vuelve a la iglesia, como una sola vez sea enajenable, puede ser concedida por el prelado nuevamente en enfiteusis, en alquiler o en usufructo a otro, aun consanguíneo, sin una nueva solemnidad. Arg. c. fin. de Feud. Barbosa de Potest. Episcop. alleg. 95. n. 29. A no ser que, mudado el estado de las cosas haya cesado la causa de la primera concesión o la cosa haya sido incorporada a la mesa del prelado. Porque entonces deben hacerse las solemnidades. Vuelta la cosa a su dueño, puede concederla a quien él quiera. Arg. L. 21. C. Mandat. Si no hubiere ni pacto ni ley de la que se siguiese una obligación, será lo más equitativo que se prefiera a los consanguíneos del último enfiteuta más que a los extraños. Arg. L. 3. §. 5. C. de Advocat. divers. Judicum. Sarmient. Select. l. 3. cap. 7. n. 2. y otros contra Barbosa in c. fin. h. t. n. 161. y otros, que dicen que terminadas las generaciones a los cuales se les concedió la enfiteusis, el dueño directo está obligado a renovarla con los descendientes o herederos del que la recibió. La enfiteusis también la pueden recibir cualesquiera que puedan obligarse por contrato, por lo tanto la pueden recibir los pupilos y menores, pero se requiere la autoridad de los tutores o curadores. L. 32. ff. de Adquir. posses. Si el laico recibe de la iglesia, o de otro exento de tributos, una cosa en enfiteusis, está libre de tributos como está el enfiteuta del fisco, L. 10. C. de Excussat. muner. lib. 10.
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