según dice Menochio de Arbitr. lib. 2. cas. 162. n. 46. Delbene y otros. Pero se ha de tener lo contrario con Navarro. Man. cap. 22. n. 118. Molina de Just. tr. 2. D. 446. Lessio Just. lib. 2. cap. 24. n. 44. y otros: arg. L. un. C. de Impon. lucrativ. description. Y de este caso especial del fisco no se deben deducir otras consecuencias. L. 14. ff. de Legib.
177. El dueño directo que establece la enfiteusis está obligado a entregar la cosa y su dominio útil al enfiteuta, dejarle su libre uso y compensar los daños, si los recibió a causa del defecto de la cosa no manifiesto, pero sí conocido por el dueño. arg. §. 3. Inst. h. t. La obligación de enfiteuta es: 1o. - Terminado el tiempo, regresar la cosa enfiteuticada íntegra y salva. Y más aún: las añadiduras y mejoras (emponemata, se llama en L. 2. C. de Jur. Emphyteut. ) es decir, aquellas que miran a la conservación del fundo y a la recepción de los frutos. arg. L. 65. ff. de Usufrut. et quemadm. Clar. §. Emphyt. q. 8. n. 8. Molina de Just. tr. 2. D. 454. Pero aquellos que por la naturaleza del contrato no está obligado a hacerlos el enfiteuta, una vez terminado sin su culpa el contrato, puede pedir según la estima que de ellos tenga. arg. L. 7. §. fin. ff. Solut. Matrim. 2.- El enfiteuta está obligado por dolo, culpa lata o leve, pero no por culpa levísima, ya que aquí el contrato se hace en favor de ambos. L. 5. §. 2. ff. de Commod. 3.- Está obligado en pagar el canon anual o la renta terminado el año, a no ser que se haya convenido otra cosa, y en dinero, o en otra cosa fungible. §. 3. Inst. h. t. L. 2. C. de Jur. Emphyt. Esta renta puede ser módica o adecuada a los frutos. Si en 20 años la renta equivale al valor de la cosa, se considera justa, pero se ha de guardar la costumbre del lugar. Si el canon o renta es grande, se disminuye por la esterilidad o algún caso fortuito, como en el arrendamiento al cual la enfiteusis es muy semejante en este caso. Pero si la renta es módica, sólo significa el reconocimiento del dominio. González in 3. h. t. n. 8. Barbosa in c. 1. eod. n. 10. y otros. Pero si la cosa por casualidad pereciere íntegramente, perece para su dueño, y desde entonces el enfiteuta no debe pagarle la renta. Si quedase la octava parte, está obligado a la renta íntegra. L. 28. tit. 8. p. 5. y allí Gregorio López V. Octava parte. 4.- Cuando se admite un nuevo enfiteuta está obligado a dar el laudemio, es decir cierta cantidad de dinero que por el derecho común es la quinquagésima parte del precio que vale la cosa enfitéutica L. fin. C. de Jur. Emphyt. L. fin. tit. 8. p. 5., o según la tasación del lugar. Se dice laudemio porque el dueño directo aprueba un nuevo enfiteuta y como que lo alaba. Pero no se debe el laudemio si sólo se cambia la persona del dueño directo, o si la cosa enfitéutica pasa por título de herencia al heredero necesario (pero no, si pasa a un extraño) o si la enajenación es necesaria, v. gr. si el padre carece de otros bienes con los cuales dote a su hija y los enajena por esta razón, o cuando disuelto el contrato o el pacto del rescate, la cosa vuelve al vendedor o cuando los herederos se dividen entre sí la cosa. Barbosa in c. fin. h. t. ex n. 31.
178. El dueño directo, aunque no haya avisado al enfiteuta, puede vender la cosa, pues a éste no le importa a quién deba pagar el canon. Pero el enfiteuta no puede vender el dominio útil y las mejoras hechas a la cosa, sin antes haber requerido primero al dueño directo, haciéndole conocer cuánto le ofrezcan los otros, para que la compre el mismo dueño, si quiere, puesto que él está primero. L. fin. C. de Jur. Emphyt. l. 29. tit. 8. p. 5. Si no la quiere comprar, puede el enfiteuta inmediatamente venderla a otros, siempre que no estén entre aquellos a los cuales les está prohibido comprar, como son los curiales, L. 30. c. h. t. los soldados, L. fin. c. eod., la iglesia, la comunidad o alguna otra persona más poderosa o privilegiada, ya que esto haría peor la condición del dueño; debe, pues, vender la cosa a otro que pueda pagar la renta al dueño directo. L. fin. tit. 8. p. 5. Si después de avisado el dueño no responde, el enfiteuta debe esperar durante dos meses c. fin. h. t. Si no se guardan estas condiciones y después de hecha la venta se sigue la entrega verdadera o fingida de la cosa enfitéutica, la cosa se hace caduca o cae en delito, esto es, el enfiteuta pierde su derecho. Y esto ciertamente sin sentencia declaratoria o condenatoria del juez, aunque se proteste que él quería conservar su derecho a salvo para el dueño, a no ser que sea una protesta duplicada, v. gr. que diga: quedando a salvo y a reserva del consentimiento del dueño, y no de otro modo. Si enajena una parte, pierde una parte. Pero no incurre el enfiteuta en la caducidad, si no se sigue la entrega, por lo menos fingida, o si la venta fue condicionada o sólo fingida o inválida por otra razón o se haya hecho sin consultar al dueño. Sin embargo, puede el enfiteuta vender el dominio útil, habiendo avisado al dueño, sin pena de caducidad: 1o. - Si así se convino en la concesión de la enfiteusis, v. gr. si fue dada para él y para otros a los cuales él mismo la hubiera concedido. 2.- Si el dueño directo es el fisco. 3.- Si el socio la vende al socio. 4.- Si el dueño consiente tácitamente, v. gr. recibiendo
177. El dueño directo que establece la enfiteusis está obligado a entregar la cosa y su dominio útil al enfiteuta, dejarle su libre uso y compensar los daños, si los recibió a causa del defecto de la cosa no manifiesto, pero sí conocido por el dueño. arg. §. 3. Inst. h. t. La obligación de enfiteuta es: 1o. - Terminado el tiempo, regresar la cosa enfiteuticada íntegra y salva. Y más aún: las añadiduras y mejoras (emponemata, se llama en L. 2. C. de Jur. Emphyteut. ) es decir, aquellas que miran a la conservación del fundo y a la recepción de los frutos. arg. L. 65. ff. de Usufrut. et quemadm. Clar. §. Emphyt. q. 8. n. 8. Molina de Just. tr. 2. D. 454. Pero aquellos que por la naturaleza del contrato no está obligado a hacerlos el enfiteuta, una vez terminado sin su culpa el contrato, puede pedir según la estima que de ellos tenga. arg. L. 7. §. fin. ff. Solut. Matrim. 2.- El enfiteuta está obligado por dolo, culpa lata o leve, pero no por culpa levísima, ya que aquí el contrato se hace en favor de ambos. L. 5. §. 2. ff. de Commod. 3.- Está obligado en pagar el canon anual o la renta terminado el año, a no ser que se haya convenido otra cosa, y en dinero, o en otra cosa fungible. §. 3. Inst. h. t. L. 2. C. de Jur. Emphyt. Esta renta puede ser módica o adecuada a los frutos. Si en 20 años la renta equivale al valor de la cosa, se considera justa, pero se ha de guardar la costumbre del lugar. Si el canon o renta es grande, se disminuye por la esterilidad o algún caso fortuito, como en el arrendamiento al cual la enfiteusis es muy semejante en este caso. Pero si la renta es módica, sólo significa el reconocimiento del dominio. González in 3. h. t. n. 8. Barbosa in c. 1. eod. n. 10. y otros. Pero si la cosa por casualidad pereciere íntegramente, perece para su dueño, y desde entonces el enfiteuta no debe pagarle la renta. Si quedase la octava parte, está obligado a la renta íntegra. L. 28. tit. 8. p. 5. y allí Gregorio López V. Octava parte. 4.- Cuando se admite un nuevo enfiteuta está obligado a dar el laudemio, es decir cierta cantidad de dinero que por el derecho común es la quinquagésima parte del precio que vale la cosa enfitéutica L. fin. C. de Jur. Emphyt. L. fin. tit. 8. p. 5., o según la tasación del lugar. Se dice laudemio porque el dueño directo aprueba un nuevo enfiteuta y como que lo alaba. Pero no se debe el laudemio si sólo se cambia la persona del dueño directo, o si la cosa enfitéutica pasa por título de herencia al heredero necesario (pero no, si pasa a un extraño) o si la enajenación es necesaria, v. gr. si el padre carece de otros bienes con los cuales dote a su hija y los enajena por esta razón, o cuando disuelto el contrato o el pacto del rescate, la cosa vuelve al vendedor o cuando los herederos se dividen entre sí la cosa. Barbosa in c. fin. h. t. ex n. 31.
178. El dueño directo, aunque no haya avisado al enfiteuta, puede vender la cosa, pues a éste no le importa a quién deba pagar el canon. Pero el enfiteuta no puede vender el dominio útil y las mejoras hechas a la cosa, sin antes haber requerido primero al dueño directo, haciéndole conocer cuánto le ofrezcan los otros, para que la compre el mismo dueño, si quiere, puesto que él está primero. L. fin. C. de Jur. Emphyt. l. 29. tit. 8. p. 5. Si no la quiere comprar, puede el enfiteuta inmediatamente venderla a otros, siempre que no estén entre aquellos a los cuales les está prohibido comprar, como son los curiales, L. 30. c. h. t. los soldados, L. fin. c. eod., la iglesia, la comunidad o alguna otra persona más poderosa o privilegiada, ya que esto haría peor la condición del dueño; debe, pues, vender la cosa a otro que pueda pagar la renta al dueño directo. L. fin. tit. 8. p. 5. Si después de avisado el dueño no responde, el enfiteuta debe esperar durante dos meses c. fin. h. t. Si no se guardan estas condiciones y después de hecha la venta se sigue la entrega verdadera o fingida de la cosa enfitéutica, la cosa se hace caduca o cae en delito, esto es, el enfiteuta pierde su derecho. Y esto ciertamente sin sentencia declaratoria o condenatoria del juez, aunque se proteste que él quería conservar su derecho a salvo para el dueño, a no ser que sea una protesta duplicada, v. gr. que diga: quedando a salvo y a reserva del consentimiento del dueño, y no de otro modo. Si enajena una parte, pierde una parte. Pero no incurre el enfiteuta en la caducidad, si no se sigue la entrega, por lo menos fingida, o si la venta fue condicionada o sólo fingida o inválida por otra razón o se haya hecho sin consultar al dueño. Sin embargo, puede el enfiteuta vender el dominio útil, habiendo avisado al dueño, sin pena de caducidad: 1o. - Si así se convino en la concesión de la enfiteusis, v. gr. si fue dada para él y para otros a los cuales él mismo la hubiera concedido. 2.- Si el dueño directo es el fisco. 3.- Si el socio la vende al socio. 4.- Si el dueño consiente tácitamente, v. gr. recibiendo
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